A Reforma Tributária traz mudanças significativas para a tributação sobre aluguéis, principalmente com a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS), que formam o chamado IVA (Imposto sobre Valor Agregado) do Brasil.
O que muda, no geral, é que a locação de imóveis, que hoje é isenta de ICMS e ISS, passará a ser considerada uma operação de serviço e, em alguns casos, será tributada pelo IBS e pela CBS. A principal regra para diferenciar se haverá ou não a cobrança é se a locação é considerada uma atividade econômica.
Confira os pontos mais importantes para entender o que muda para quem recebe aluguéis:
Pessoas Físicas: Quem será tributado?
A regra geral é que o IVA não incidirá sobre a locação de imóveis por pessoa física que não exerça atividade imobiliária. No entanto, a lei estabelece critérios para que o locador seja considerado um contribuinte regular do IBS e da CBS.
Você será obrigado a pagar o IBS e a CBS se, no ano-calendário anterior, atender a um dos seguintes critérios:
Alugar mais de 3 imóveis e ter uma receita anual de aluguel superior a R$ 240 mil.
Independentemente do número de imóveis, ter uma receita anual de aluguel superior a R$ 288 mil.
Alíquotas e Redutores
A alíquota padrão para o IBS e a CBS será de 26,5%, mas há um benefício para a locação de imóveis: a base de cálculo será reduzida em 70%. Isso significa que a alíquota efetiva sobre a receita bruta será de aproximadamente 7,95% (26,5% x 30%).
Além disso, a reforma prevê um redutor social de R$ 600 na base de cálculo por imóvel alugado, com o objetivo de beneficiar locadores de imóveis de menor valor.
Apesar dessas mudanças, o Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF) sobre os aluguéis, com base na tabela progressiva (até 27,5%), continuará sendo cobrado. O IBS e a CBS pagos poderão ser abatidos da base de cálculo do IRPF.
Locação por Temporada
Para locações de curta duração, como as realizadas por meio de plataformas como Airbnb, as regras são diferentes. A nova legislação equipara essa modalidade a um serviço de hospedagem, o que resulta em uma carga tributária maior.
A redução na base de cálculo para o IBS e a CBS será menor nesse caso, e o redutor social não se aplicará, tornando a tributação mais pesada para quem opera com aluguel de temporada. Além disso, o novo Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) foi criado para monitorar e controlar melhor os imóveis alugados.
É importante ressaltar que a implementação dessas mudanças será gradual, com início em 2026 e conclusão em 2032. Por isso, a recomendação é sempre buscar um planejamento tributário estratégico para entender o impacto dessas novas regras na sua situação específica.
