Na hora de aluguar imóveis para fonte de renda muitos contribuintes se questionam, quais os tributos que devem ser recolhidos, como efetuar o melhor enquadramento : utilizar intermediações, receber o aluguel direto na conta da Pessoa Física ou abrir uma Holding Familiar, seguem os principais aspectos a serem estudados, a saber :
Intermediação pelo Airbnb
Para a intermediação de aluguéis pelo Airbnb em 2025, a tributação pode variar dependendo se a atividade é realizada como pessoa física ou jurídica. A Receita Federal está intensificando a fiscalização sobre os rendimentos de aluguel por temporada, incluindo os obtidos via plataformas digitais como o Airbnb.
Tributação para pessoa física
Se você atua como pessoa física, os rendimentos de aluguel por temporada são tributados como aluguéis comuns.
Carnê-Leão e Imposto de Renda Mensal: É obrigatório recolher o Imposto de Renda mensalmente via Carnê-Leão se a receita mensal ultrapassar o limite de isenção, que para 2025 é de R$ 2.640. A alíquota segue a tabela progressiva do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF), que pode chegar a 27,5%.
Declaração Anual: Os rendimentos obtidos ao longo de 2025 devem ser declarados na Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física (DIRPF) de 2026. É possível importar os dados do Carnê-Leão para a ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física” do programa da Receita Federal.
Deduções: Algumas despesas, como taxas de condomínio e IPTU, podem ser deduzidas da base de cálculo do imposto, desde que registradas e comprovadas.
Tributação para pessoa jurídica
Uma holding familiar de imóveis pode otimizar a tributação de aluguéis e ganhos de capital, mas os cálculos variam conforme o regime tributário e a atividade exercida. A Reforma Tributária também trouxe mudanças que impactam diretamente a rentabilidade e o planejamento.
Tributação de aluguéis (locação)
A tributação de aluguéis por uma holding familiar no regime de Lucro Presumido geralmente é mais vantajosa que a de uma pessoa física.
Cálculo no Lucro Presumido:
A base de cálculo do Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ) e da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) é 32% da receita de aluguéis.
IRPJ: 15% sobre a base de cálculo (32% da receita).
CSLL: 9% sobre a base de cálculo (32% da receita).
PIS: 0,65% sobre a receita bruta.
COFINS: 3% sobre a receita bruta.
Alíquota efetiva: Fica em torno de 11% a 14,5% sobre a receita bruta, dependendo do adicional de IRPJ e outras deduções.
Adicional de IRPJ: A holding paga um adicional de 10% sobre o lucro presumido que exceder R$ 60 mil no trimestre.
Cálculo na Pessoa Física (comparação):
Os rendimentos de aluguel são tributados pela tabela progressiva do Imposto de Renda, com alíquotas que chegam a 27,5%. Temos uma nova atualização na tabela do imposto de renda, faremos um novo post, assim que for aprovado e emitido no diário oficial.
Tributação na venda de imóveis (ganho de capital)
A forma de tributar a venda de imóveis pela holding varia dependendo de como os bens estão classificados na contabilidade.
Imóveis no ativo não circulante (investimento)
Se a venda não for a atividade principal da empresa, o imóvel é classificado como ativo não circulante.
Cálculo: O ganho de capital (diferença entre o valor de venda e o valor contábil) é tributado de forma separada.
IRPJ: Alíquota de 15% (com adicional de 10% se o ganho exceder R$ 60 mil no trimestre).
CSLL: Alíquota de 9%.
PIS e COFINS: Não incidem sobre o ganho de capital.
Alíquota efetiva: Pode variar de 25% a 34% sobre o ganho, dependendo do valor.
Imóveis no estoque (atividade de compra e venda)
Se a compra e venda de imóveis for a atividade principal da holding, os imóveis são tratados como estoque.
Cálculo: A venda é considerada receita operacional e é tributada pelo regime escolhido (geralmente Lucro Presumido).
IRPJ, CSLL, PIS e COFINS: Incidem sobre a receita da venda, com alíquotas conforme a tabela do Lucro Presumido.
Tributos na constituição e sucessão
ITBI: A transferência de imóveis para a holding, como integralização de capital social, é isenta de ITBI, desde que a atividade principal da empresa não seja a compra e venda de imóveis.
ITCMD: Na doação das quotas da holding para os herdeiros, incide o ITCMD, geralmente com uma base de cálculo mais vantajosa que a do inventário tradicional.
Considerações importantes
Variação da alíquota: As alíquotas efetivas podem variar ligeiramente com base em fatores como o adicional de IRPJ.
Benefícios indiretos: Os lucros distribuídos aos sócios pela holding são isentos de Imposto de Renda para a pessoa física.
Reforma Tributária: A reforma em curso impacta a tributação da holding familiar, principalmente com a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). É crucial buscar assessoria especializada para entender as novas regras e seus efeitos nos cálculos.
Com a aprovação da reforma tributária (Emenda Constitucional 132/2023), muitos anfitriões com atividade mais frequente estão sendo levados a considerar a abertura de uma empresa para pagar menos impostos.
Mudanças em 2027: Anfitriões pessoas físicas que possuírem mais de três imóveis e tiverem renda anual acima de R$ 240 mil serão tributados a partir de 2027 pelos novos impostos, a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS).
Vantagens da formalização: Como pessoa jurídica, as alíquotas de imposto costumam ser menores do que a faixa máxima da tabela progressiva do IRPF. Além disso, empresas podem recuperar créditos sobre despesas como água, energia, internet e manutenção.
ISS: A tributação do ISS é de responsabilidade do Airbnb, em vez dos anfitriões, conforme decisão judicial.
O que considerar para 2025
Aumento da fiscalização: A Receita Federal está intensificando a fiscalização em 2025 e tem acesso aos dados fornecidos pelo Airbnb, o que exige a declaração correta dos rendimentos para evitar multas.
Impacto da reforma tributária: A reforma tributária entrará em vigor progressivamente. Embora as principais mudanças para aluguéis de temporada impactem apenas a partir de 2027, é importante que os anfitriões se informem sobre as novas regras, especialmente se a atividade for frequente.
Orientação profissional: A complexidade da tributação, especialmente com as mudanças em curso, exige a orientação de um contador para garantir o cumprimento de todas as obrigações fiscais e identificar a melhor estratégia, seja como pessoa física ou jurídica. Conto com a Virtual Compliance Contábil estamos a disposição para esclarecimentos.
